LUTTE CONTRE L'HABITAT INDIGNE

Service Amélioration de l'Habitat - Le Havre Seine Métropole

"Le logis, c'est le temple de la famille.”

Le Corbusier De Le Corbusier / Les Plans Le Corbusier de Paris

La problématique du mal-logement me tient à cœur depuis toujours. Diplômée de l’ENSA Normandie en 2015 avec mention Recherche, j’ai effectué un mémoire portant sur une thématique proche de l’Architecture légère / textile à travers la notion de « Peau ». Ce mémoire m’a permis d’intégrer l’équipe de la SCAU à la fois sur des projets de conception mais aussi de recherches. J’y ai alors développé cet axe avec des investigations proches de l’architecture d’urgence. Suite à ces différentes expériences, le besoin d’un travail sur le terrain comprenant l'aspect sociologique, plus dans le concret s‘est fait ressentir, avec la volonté d’être utile et de revenir à l’essentiel, l’Abri.

En tant qu'Architecte - chargée d'opérations pour l'amélioration de l'habitat privé très dégradé, mon rôle au Havre a été de participer à la mise en œuvre les politiques publiques en matière d’amélioration de l’habitat privé dans un quartier prioritaire de la ville. J'ai pu participer, dans le cadre du volet incitatif et en soutien au volet coercitif de l'OPAH-RU Centre Ancien, à la veille sur le bâti dans ce secteur en intervenant sur les copropriétés dégradées, mais aussi en soutien technique, financier, administratif et social aux propriétaires bailleurs ou occupants.

Avec la prise de conscience de l’état de dégradation avérée des centres anciens par les politiques et des situations de précarité importante qu’ils concentrent, ceux-ci ont mis en place des dispositifs dans le but de résoudre les dysfonctionnements, notamment liés à l’habitat par le biais d’une OPAH-RU* dans le Centre Ancien du Havre :

*OPAH RU :

"Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat :

Un territoire peut y avoir recours pour favoriser son développement par la requalification de l’habitat privé ancien. C’est une offre partenariale qui propose une ingénierie et des aides financières matérialisée par une convention signée entre l’Etat, l’Anah et la collectivité contractante.

Les Opah sont définies législativement par l’article L303-1 du CCH, modifié par ordonnance n°2014-1543 du 19 décembre 2014 - art. 14 et les programmes d’intérêt généraux par l’article R 327-du CCH Modifié par Décret n°2009-1625 du 24 décembre 2009 - art. 2

SOURCE : ANAH

LE HAVRE en France

1 / 20 000ème

LE HAVRE - Estuaire de la Seine

1 / 100 000ème

LE HAVRE

CENTRE ANCIEN

LE HAVRE CENTRE VILLE

1 / 20 000ème

CENTRE RECONSTRUIT

CENTRE ANCIEN

LE CENTRE ANCIEN DU HAVRE - PERIMETRE DE L'OPAH RU

1 / 10 000 ème

Quelques éléments issus de l'étude pré-opérationnelle :

- Tissu urbain dense et bâti ancien [XIXème siècle non restauré],

- Près de 15 000 logements sur le territoire du Centre Ancien du Havre en 2011,

- Logements essentiellement privés - 80% sont des résidences principales,

- Majorité de petits logements (un logement sur deux comporte 2 pièces ou moins),

- Petits ménages en situation de précarité monétaire vivant au dessous du seuil de pauvreté,

- Taux de vacance en hausse,

- Paupérisation croissante depuis les années 70.

"Notre société est aujourd'hui bien fragile, bien malade et bien trop fracturée pour que nous ne soyons pas préoccupés par le sort qu'elle réserve aux plus démunis."

citation de Laurent DESMARD, Président de la Fondation Abbé Pierre

Rapport annuel N°24 - L'état du mal-logement en France 2019

ÉTAT DU MAL LOGEMENT EN FRANCE

4 millions de personnes mal-logées en France en 2019

(chiffres issus du rapport annuel #24 - Fondation Abbé Pierre 2019)

420 000 logements potentiellement indignes sont occupés par des propriétaires ou des locataires. Ce chiffre est une estimation qui ne prend pas en compte l’habitat de fortune (caravanes, mobilhomes…)

898 014 logements sont sans confort sanitaire (baignoire ou douche inexistantes ou situées dans une autre pièce que celle réservée à la toilette).

803 605 ménages vivent dans des logements en situation de sur-occupation.

128 000 logements ont été subventionnés par l’Anah au titre de la lutte contre l’habitat indigne et dégradé entre 2006 et 2015 pour un montant de 1,4 milliard d’euros.

Sources : INSEE, RP 2010, Filocom 2011, Mémento de l’habitat privé 2013

NOTIONS GÉNÉRALES DE L'HABITAT DÉGRADÉ

« La notion de décence s'apprécie par rapport à la conformité du logement, à des caractéristiques minimales de confort et d'équipement mais aussi de salubrité et de sécurité »

Adil, l'Agence Départementale d'Information sur le Logement

DIFFÉRENTES ACTIONS ONT ÉTÉ MISES EN PLACE PAR L'ÉTAT FRANÇAIS AU FIL DU TEMPS

607 opérations de 2003 à 2019

(OPAH, OPAH RU, OPAH CB, OPAH CD, PLS, OPAH RR, PIG)

Dispositifs mis à disposition par l'ANAH, mobilisés et pilotés localement par les collectivités territoriales

MISE EN OEUVRE D'UNE OPÉRATION D'AMÉLIORATION DE L'HABITAT

condition de mise en oeuvre de l'opération :

Le Havre a fait le choix d'une OPAH-RU en régie avec une équipe dédiée à ce dispositif.

ORGANIGRAMME DU SERVICE AMÉLIORATION DE L'HABITAT EN CHARGE DE L'OPAH RU Centre Ancien au Havre :

Nécessite une ingénierie spécifique :

choix de mettre en place une équipe opérationnelle en régie avec des financements spécifiques

DIFFÉRENTS PARTENAIRES

LES MISSIONS DU CHARGÉ D'OPÉRATIONS

QUELQUES EXEMPLES D'OPÉRATIONS RÉALISÉES

(en cours d'édition)

PROPRIETAIRE OCCUPANT

Madame B.

TRAVAUX HT

TRAVAUX TTC

21 083.46 €

23 191.81 €

Madame B. est propriétaire occupante d'un appartement avec grenier dans le Centre Ancien du Havre.

Les travaux de rénovation de son appartement ont été interrompus par manque de moyens il y a de nombreuses années.

Un travail sur l'enveloppe, l'hygiène, la sécurité et autonomie pour maintien de la personne à son domicile ont été effectués.

Un accompagnement social a été nécessaire.

TRAVAUX

AVANT

APRES

Salle de bain

adaptation PMR

Cuisine

COPROPRIETE

Syndic Professionnel

11 copropriétaires

17 logements (essentiellement locatifs)

1 commerce (Boucherie)

cages d’escalier (A, B, C)

Les difficultés :

- Nombreuses interactions entre travaux communs et privatifs : difficulté technique et administrative

- Certains propriétaires peu concernés

- Problème de l’avance des financements publics

Copropriété Dégradée inscrite en ORI* (Opération de restauration Immobilière)

- L’enveloppe bâtie n’assure plus le clos et couvert

- Cour commune dégradée, dévalorisante

- Cages d’escalier vétustes

- Dernier niveau de combles aménagé sans déclaration, sur des niveaux non adaptés à l’habitat

- Plus de la moitié des logements présentent un ou plusieurs manquements aux normes de décence

- Les logements sont pour la plupart humides, mal chauffés et mal ventilés.

OBJECTIFS DU RECYCLAGE :

- Réhabiliter les parties communes : réfection de la couverture, ravalement (ITE côté cour) mise aux normes des réseaux, réfection des surfaces dans les cages d’escalier et la cour, création de locaux communs pour les OM et vélos / poussettes

- Améliorer la coexistence boucherie / cour commune

- Améliorer les logements : changement des radiateurs peu performants, mise en place de VMC, rehaussement de la charpente si possible

> Atteindre un niveau d’habitabilité et de confort permettant d’éviter que cette copropriété soit un lieu d’habitation par défaut afin d’aboutir à une mixité sociale « par le haut »

Pour y parvenir :

- ORI : immeuble sous DUP depuis décembre 2016

- Immeuble inscrit dans le dispositif copropriété dégradée de l’Anah ; subventions majorées

- Maîtrise foncière publique (probable – via droits de délaissement)

- Accompagnement social des occupants pour un relogement temporaire ou définitif

- Mobilisation du syndic

TRAVAUX PARTIES COMMUNES

Financements prévisionnels :

Environ 350 000 € TTC de travaux

Anah : 160 000 €

VdH : 30 000 €

CODAH : 34 000 €

Env. 65% de financements publics

TRAVAUX PARTIES PRIVATIVES